Salut, c’est Gabriel Jarrosson. J’espère que tu vas bien.
Aujourd’hui, je vais répondre à la question : quels sont les principaux risques liés à l’investissement immobilier ?
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C’est parti !
Alors l’investissement immobilier est en général quand même considéré comme l’un des types d’investissements les moins risqués, pas forcément à juste titre, il y a quand même un certain nombre de risques et je vais t’en parler tout de suite. C’est vrai que c’est considéré comme moins risqué que d’autres investissements dont je parle ici, et ça peut être le cas. Est-ce que c’est moins risqué que l’investissement en bourse ? On pourrait donner les arguments pour et contre, ça dépend dans quelles boîtes en bourse tu investis. Si c’est des boîtes qui sont là depuis des centaines d’années, qui sont très très très très stables, alors effectivement peut-être l’investissement immobilier est plus risqué. Ou a contrario, si c’est des boîtes neuves, enfin des boîtes neuves, pardon, des boîtes récentes, neuves ça ne veut rien dire, avec beaucoup de volatilité etc., peut-être que là l’immobilier serait moins risqué. Pour ce qui est des autres types d’investissements dont je parle sur cette chaîne, à savoir les startups et les crypto-monnaies, a priori, l’investissement immobilier est moins risqué mais il comporte quand même quelques risques.
Alors, il y a plusieurs choses. Premièrement, je vais partir du principe que tu fais un emprunt pour ton investissement immobilier et donc il y a un certain nombre de risques qui sont liés à cet emprunt, que si tu ne fais pas d’emprunt pour ton investissement immobilier, tu ne vas pas avoir ces risques-là. Par exemple, donc l’idée c’est tu empruntes de l’argent, tu achètes un bien immobilier et tu mets un locataire à l’intérieur, et avec l’argent du loyer tu rembourse le prêt. Un premier risque donc assez évident c’est : si tu ne trouves pas de locataire, eh bien tu vas te retrouver à devoir rembourser tous les mois, donc sortir de l’argent, mais tu n’auras aucun argent qui rentrera, tu n’auras à aucun loyer. Ça, ça peut être assez compliqué parce que soit si c’est une grande surface et que tu as des remboursements importants, ou si tu accumules plusieurs appartements, eh bien au bout d’un moment tu vas te mettre à devoir rembourser beaucoup d’argent, peut-être plus que ton salaire. Et donc, tu vas être bien embêté pour payer. Donc c’est très très important quand tu achètes d’avoir une idée de la facilité que tu vas avoir ou pas à trouver un locataire. Bien sûr, si tu ne trouves pas de locataires, ça veut peut-être dire que ton loyer est trop cher, tu peux essayer de baisser ton loyer. Ça peut aussi vouloir dire que c’est très mal placé. Si par exemple tu achètes dans Paris, effectivement au bon prix dans Paris, si ton appartement n’est pas absolument dégueulasse, tu trouveras un locataire. Il y a toujours des gens qui cherchent à se loger dans Paris. Par contre, si tu achètes à Montfort-sur-Meu en banlieue de Rennes qui est un petit village, ce n’est pas sûr que même à un loyer attractif, il y ait des gens qui aujourd’hui cherchent à déménager à Montfort-sur-Meu. Je n’ai rien contre Montfort-sur-Meu, c’est une ville formidable où j’ai déjà été et j’ai beaucoup apprécié mon séjour là-bas, mais ce n’est pas sûr, renseigne-toi bien : est-ce qu’il y a beaucoup de gens qui vont habiter à Montfort-sur-Meu en ce moment ou pas ? Donc ça, c’est un premier risque.
Un autre type de risque, bon, c’est assez classique mais quand même, ça vaut le coup d’être mentionné, c’est toutes les choses que tu n’aurais pas vues lors de l’achat. Donc ça peut être des vices cachés, ça peut être des choses en mauvais état que tu n’aurais pas repérées, qui auraient été un petit peu maquillées par le vendeur, c’est bien sûr interdit mais une fois que tu as acheté, ben tu as acheté. Il y a un film très célèbre qui s’appelle « Un éléphant ça trompe énormément » où, c’est un très vieux film, c’est un film que me faisait regarder mon père quand j’étais gosse, où en fait il y a une offre d’achat sur une maison à un super bon prix mais il faut accepter forcément l’offre le jour même et le prix est très très bas. Et donc, ils se précipitent, ils achètent la maison, ils se disent : « Putain, c’est incroyable, on a fait une offre ». Et ils se rendent compte seulement le lendemain qu’en fait la maison est située au bout de la piste de décollage d’un aéroport et que donc il y a des avions qui passent juste cinquante mètres au-dessus toutes les deux minutes, ça fait un bruit de dingue, et évidemment la veille c’était un jour de grève du trafic aérien et donc ils ne s’en étaient pas rendus compte en visitant. Donc fais bien attention à où est située la maison, est-ce qu’il n’y a pas de choses comme ça cachées ? Est-ce qu’il n’y a pas des travaux ? Comme il y en a en ce moment pendant que je fais cette vidéo, j’espère que tu ne les entends pas trop. Est-ce que c’est pas un quartier qui va être démoli pour construire un stade pour les jeux olympiques ? Je dis n’importe quoi. Ou au contraire, bien sûr, alors dans l’autre sens, est-ce qu’il ne va pas y avoir des supers aménagements qui vont être faits ? Tu vois, moi par exemple, j’ai acheté dans le 13e, et maintenant, il y a station F qui a ouvert juste à côté et donc station F a complètement dynamiser le quartier, il y a des milliers de personnes qui viennent travailler là, plein de restos qui ouvrent, etc. Donc ça, c’est positif. Mais à l’inverse, si, je dis un truc complètement au hasard, mais si on construit une déchetterie juste à côté de chez toi, eh ben ce n’est pas bon du tout. Peut-être qu’il y aura des mauvaises odeurs, que tu ne pourras pas trouver un locataire, voilà. Donc très important. Bien sûr, je t’invite à aller visiter plusieurs fois dans différentes conditions, le jour, la nuit. Alors, en été, en hiver, c’est difficile parce que tu n’as pas forcément six mois devant toi mais t’assurer que ce soit bien isolé, si tu achètes en été et puis qu’en fait il caille, qu’il n’y a pas de chauffage, que sais-je, enfin je ne te fais pas un cours total sur comment acheter, mais voilà un certain nombre de risques, des choses que tu pourrais ne pas voir.
Qu’est-ce qu’il y a d’autres ? Alors bien sûr il y a un risque que le marché de l’immobilier s’effondre. Et donc là, si le marché de l’immobilier s’effondre, pareil, non seulement ton bien perdra de la valeur en tant que tel même si tu veux le revendre, mais en général ça fait aussi baisser les prix des loyers. Et donc ton calcul loyer/remboursement de ton prêt peut ne plus être bon si le loyer perd 30% et que tu étais pille à l’équilibre, pardon, pour ton remboursement, ça peut poser un problème. Donc calcule bien ça.
Et puis un autre risque encore, ce serait pas de te faire virer, évidemment je ne te le souhaite pas. Mais si jamais tu rembourses avec ton salaire et pas avec un locataire et que tu te fais virer, ça fait beaucoup de conditions mais bah évidemment tu vas à nouveau être un petit peu embêté pour rembourser. Donc assure-toi bien d’avoir a priori un locataire dans ton emprunt. Si tu achètes à titre perso, qu’il n’y a pas de locataire et que tu rembourses ton prêt, ben voilà, ça peut être aussi, c’est aussi un investissement immobilier. Ce n’est pas de l’investissement locatif, c’est de l’investissement pour habiter et donc il y a un risque, c’est de te faire virer et de ne pas retrouver du travail. Donc essaye d’anticiper ça, de soit voir venir si tu vas effectivement être viré, de chercher à côté, ou que sais-je, ou simplement de ne pas être viré mais ça ne dépend pas toujours de nous évidemment.
Voilà pour l’immobilier. Quoi d’autre ? Je regarde, j’avais pris des notes. Ah oui, alors c’est quelque chose que j’avais noté, effectivement c’est : changements de dynamiques de la ville. Donc ça c’est un petit peu, ça reprend ce que je te disais tout à l’heure. C’est, finalement : est-ce qu’il vaut mieux acheter à Paris où il y a toujours des gens qui cherchent ou à Montfort-sur-Meu ? Je salue tous les habitants de Montfort-sur-Meu. Effectivement si tu achètes dans un quartier, au-delà de ce que je parlais d’une déchetterie qui va être construite ou quoi que ce soit, si simplement il y a effectivement un changement de dynamique. Je sais qu’il y a beaucoup de gens par exemple qui font de l’investissement locatif dans des villes étudiantes de France, des villes où il y a beaucoup d’écoles, je pense à Nantes, je pense à Grenoble, je pense à Lille. Voilà, où il y a beaucoup beaucoup beaucoup d’étudiants, beaucoup de fac qui sont réunies, eh bien si tout d’un coup pour une raison x ou y, ces facultés, ces écoles de commerce, d’ingénieurs, etc., déménagent, eh bien ça va diminuer le nombre d’étudiants, ça va changer la dynamique de la ville, et ça fait que peut-être que ton investissement ne trouvera plus de locataires tout simplement. Donc voilà, méfie-toi des dynamiques qui peuvent avoir lieu, pense vraiment sur le long terme : est-ce que tu es sûr que toutes ces écoles vont rester dans cette ville pendant des années et des années ? Eh bien, on n’est pas forcément sûr. Est-ce que tu es sûr que la population de cette ville augmente ou diminue ? Si elle diminue, peut-être que le quartier où tu achètes petit à petit va être un petit peu abandonné, etc., etc.
Voilà, c’est tout pour cette vidéo. Si tu vois d’autres risques que j’ai oubliés, n’hésite pas à les mentionner en commentaire. Si tu as des questions complémentaires, tu peux les poser également en commentaire de cette vidéo, je tâcherai d’y répondre. Si cette vidéo t’a plu, n’hésite pas à mettre un « like », à la partager avec quelqu’un peut être qui souhaite acheter dans l’immobilier. Et puis évidemment, n’oublie pas de t’abonner à ma chaîne YouTube pour recevoir tous mes conseils d’investissement. En complément de cette vidéo, tu es bien sûr libre de recevoir comme d’habitude mes conseils d’investissements gagnants, mes critères d’investissement, avec le lien qui est dans la description juste en dessous.
Et je te dis à très bientôt pour une prochaine vidéo.
Ciao !