Salut les investisseurs malins !
Aujourd’hui, on enchaîne avec la quatrième vidéo de cette série estivale sur l’investissement immobilier. Cette vidéo est donc la 4e de la série. Si tu n’as pas vu les trois premières, je t’invite bien sûr à mettre cette vidéo sur pause, je te mets la vidéo numéro 3 là, dans le coin, tu peux aller la regarder avant pour bien comprendre où on en est. Aujourd’hui dans cette vidéo, je vais te montrer comment trouver un bien avec sa rentabilité, et comment calculer une bonne rentabilité.
Bien sûr, avant de commencer, si c’est ta première fois ici, je t’invite à cliquer sur le bouton « S’abonner » juste sous cette vidéo, pour t’abonner à la chaîne YouTube « Leonis » comme plusieurs milliers d’investisseurs malins.
C’est parti !
Je vais tâcher de t’expliquer tout ça de façon extrêmement claire, mais rassure-toi, s’il y a des choses que tu ne comprends pas, eh bien dimanche j’organise une vidéo de FAQ dans laquelle je répondrai à toutes tes questions sur l’investissement immobilier. Donc n’hésite pas en dessous de cette vidéo de poser n’importe laquelle de tes questions, et voilà, je ferai une vidéo complète pour répondre aux questions de tout le monde d’un coup, ça viendra conclure cette session et ce sera dimanche. Tu peux bien sûr t’abonner à la chaîne pour ne pas la rater la vidéo par exemple.
Alors voilà un petit peu comment donc trouver des biens. Moi je vais te montrer mon tableau qui est ici, et je vais te l’expliquer. Donc ça, c’est mon tableau d’immobilier. Alors là, j’ai mis des exemples un peu préremplis, et puis on va faire une petite démonstration ensemble. Donc le but c’est de trouver un ratio intéressant, un bien qui va se payer tout seul avec un bon ratio.
Donc ici, dans la première case, j’ai le lien de l’annonce. Alors on va plutôt, tu sais quoi, on va faire un exemple ensemble pour que tu comprennes ça. Donc je vais par exemple sur Seloger, qui est un site que j’aime bien pour trouver des biens. Seloger, Seloger, Seloger.com, voilà c’est ça, tac. Et on va dire qu’on veut acheter, on va dire qu’on cherche à Asnières-sur-Seine par exemple, c’est un coin pas mal. Alors c’est un peu cher, ça va être difficile de trouver quelque chose de rentable mais on va essayer. Asnières-sur-Seine, et budget max : 200 000 euros. Ce n’est pas très loin de là où j’ai grandi, et donc c’est, pour si tu ne connais pas, c’est juste à l’extérieur de Paris, donc un coin pas mal du tout. Dans Paris c’est plus dur d’avoir des bonnes affaires, même si c’est faisable. Asnières c’est encore plus facile. Donc on cherche pour moins de 200 000 euros, à Asnières, j’ai mis que appartement et on va chercher des deux pièces. On va chercher avec deux chambres, voilà. Il n’y a plus que 6 annonces, ça va être vite fait, et voilà.
Alors on va prendre celui-là par exemple, 194 000 euros, et donc je clique sur l’annonce et on va voir un certain nombre de choses. Donc on regarde les photos, d’accord, très bien. Il y a deux chambres visiblement. Ça c’est un salon, ça c’est la cuisine, ça c’est une première chambre, une salle de bain. On n’a pas de photo de la deuxième chambre, bon, ce n’est pas grave. Ça fait 62 mètres carrés, ce qui n’est pas mal du tout. Alors, « proximité immédiate des transports ». Donc ce que je fais c’est que je prends le lien ici de l’annonce et je viens d’abord le mettre ici dans « Lien annonce » pour ne pas le perdre, pour le garder. Le « Prix d’achat » c’est donc 194 000 euros, on met ça ici. Et il faut estimer le « Prix des travaux ». Alors pour estimer le prix des travaux, tu sais que on dit qu’en général on met à peu près 1000 euros de travaux du mètre carré si tu veux bien refaire. Donc là, tu vois dans mon tableau, j’avais un 40 mètres carrés : 40 000 euros de travaux ; 44 mètres carrés, voilà. Si c’est, ici c’était un 67 mètres carrés, mais tu vois, je n’ai mis que 20 000 euros de travaux parce qu’il avait l’air en bon état. Là, ça dépend. Alors bien sûr, plus on fait de travaux plus on revalorise le bien, et donc plus on peut faire une bonne affaire. Là, je ne rentre pas dans les détails mais déjà c’est pour te montrer comment fonctionne mon tableau pour la rentabilité, comment tu peux utiliser ce tableau pour très vite en scannant les annonces savoir s’il faut appeler ou pas. Donc là, on va partir du principe que, comme il est très proche de 200 000 euros et que c’est notre budget max, on va dire qu’on ne fait pas beaucoup de travaux donc on va mettre 10 000 euros de travaux ici. Ensuite, là j’ai mis une petite formule qui est le, comment ça marche, voilà, le prix du bien fois 1,08 pour prendre en compte les frais de notaire. Donc en gros, c’est 8% du prix du bien, sans compter les travaux. Donc tu vois, j’ai B08 x 1,08 + C8, donc c’est ça plus 8% plus ça. Ça me fait un prix total de 219 000 euros donc c’est aussi pour que tu vois par rapport à ce que ta banque est d’accord pour te prêter. Si la banque a dit 200 max, tu vois que là ça ne va pas. Même si tu mets 0 euro de travaux, ça ne va pas parce qu’avec les frais de notaire, voilà. Sauf si c’est toi qui les payes.
Ensuite, « Proximité des transports », donc ça c’est juste pour info. J’ai lu que c’était proximité des transports. « Surface », donc là on a vu que c’était 62 mètres carrés, donc ça c’est pour se donner une idée des travaux. Bon, là, on a mis pas beaucoup de travaux. « Nombre de chambres », c’est là où c’est intéressant, on va dire 2. Et « Loyer par chambre », alors loyer par chambre c’est la case qu’il faut que tu ailles un petit peu regarder par toi-même, il faut que tu ailles un petit peu regarder combien se loue un bien à Asnières de 60 mètres carrés à deux pièces. Donc là, tu retournes ici, et il faut que tu fasses un peu ton enquête pour savoir combien se loue et c’est ça que tu vas devoir remplir. « Budget max », ouais, on ne va pas mettre de budget max. Notamment si tu trouves par exemple une colocation ou en fonction de ce que tu veux faire. Moi je cherche bien sûr, l’idée c’est, je te l’ai dit, de mettre deux chambres et donc de faire payer deux loyers par chambre pour avoir un total plus important. Donc imaginons que j’ai 2 chambres, voilà, 49 annonces. Et là, on a des loyers, on va prendre une moyenne, on va faire ça très rapidement, voilà. Tu vois, on est à 1200, 1300, 1400, 938, ça c’est a priori pour l’ensemble. 1200, donc tu peux peut-être te dire un loyer à 600. Mais si tu fais un truc de très bonne qualité, un loyer à 700 euros par exemple. C’est un exemple au pif mais c’est pour te donner, ah non, hop, la formule elle est là, voilà, pour que tu aies une idée. Et là, il y a cette petite formule qui est ici, qui va nous donner la rentabilité. Donc ici 1400 euros, c’est le total, j’ai fait simplement une formule qui I8xH8, c’est-à-dire 700 euros fois 2 personnes.
Maintenant, il faut savoir combien on rembourserait d’emprunt pour avoir emprunté 219 000 euros. Alors là, j’ai mis un site en haut, meilleur taux crédit. Donc c’est un, c’est meilleurtaux.com, c’est le simulateur. Voilà, tu vas sur meilleurtaux.com, tu fais « Simuler un crédit », ça va t’emmener vers cette page-là qui te simule grosso modo combien tu rembourserais. Donc là, on veut de 219 000 euros. Donc on va rentrer ça ici, disons sur 20 ans, c’est le classique. Ça, tu peux laisser, le « Taux d’intérêt », « Taux d’assurance », c’est des grands classiques. Après ça, bien sûr, ça peut changer avec la banque. Et donc on est à 1132 euros de remboursement. Donc je retourne ici dans mon tableau et je mets 1132 euros. Et là, j’ai automatiquement une formule de rentabilité. Donc c’est J8/K8, c’est-à-dire 1400 divisé par 1132, qui me dit que je suis à 1,2. Alors tu vois que moi j’ai codé dans mon tableau que si c’est en dessous de 1,3 c’est en rouge, et si c’est au-dessus c’est en vert. Tu peux ne pas mettre de couleur, tu peux mettre des couleurs différentes, tu peux mettre un ratio différent, mais ça veut dire que moi je voulais un ratio sur ce calcul-là de 30%, 1,3, pour pouvoir me dire que c’est bon. Et donc là, j’ai mis une colonne « Remarque », donc tu peux mettre le numéro de téléphone pour appeler ou tu peux dire : « Voilà, je visite lundi à 14h30, il me rappelle, est-ce que le prix est négociable », etc., etc.
Voilà donc comment utiliser mon tableau. Alors ce qui est intéressant c’est que tu peux jouer ici sur le loyer. Tu te dis : « Ok, le loyer c’est 700 euros. Maintenant si j’arrive à, comme il est proche du centre et j’arrive à faire des supers travaux et un super loyer, si jamais j’arrive à le louer à 750 qu’est-ce qu’il se passe ? Eh bien pouf, il devient rentable, voilà. Mais si je le loue à 720, il n’est pas rentable ». Alors c’est des calculs bien sûr simplifiés puisqu’il y a tout un tas de choses qui rentrent en compte derrière sur les charges, sur ton régime d’imposition. Donc c’est simplement pour aller très très vite et pour moi prendre 30%, pour me dire : « Je sais que moi avec 30% là-dessus ça fonctionne pour moi ». Au final, ça ne me fait pas 30% de rentabilité nette sur le bien, évidemment, sinon ce serait la folie. Mais c’est mon ratio pour lequel je déclenche l’appel pour visiter un bien, d’accord ? Donc voilà comment j’utilise ce tableau.
Encore une fois, ça te permet aussi de ici voir 62 mètres carrés, est-ce que je ne ferais pas des énormes travaux, par exemple je fais 50 000 euros de travaux, d’accord ? Mais je mets trois chambres. Et trois chambres, je les loue à 600 euros parce qu’elles sont plus petites, donc ça me fait 1800 euros qui rentrent et là, j’ai 259 000 euros de travaux au lieu de 219 000, tac, je refais mon calcul ici avec 259 000, ça me fait 1339 euros à rembourser, et hop c’est rentable. Tu vois ? Donc ça te permet de jouer comme ça avec un peu tout. Alors encore une fois, il faut voir plus en détail la disposition de l’appartement, voir si on peut mettre trois pièces, trois chambres. Là, en l’occurrence, on n’a pas beaucoup de photos donc il faut éventuellement le visiter. Tu peux appeler. Moi je m’amusais à appeler immédiatement en disant : « Voilà, est-ce que vous pensez que c’est possible de faire une troisième chambre en fonction de… », parce que quand tu appelles l’agent au téléphone, lui il connaît, il connaît le lieu, il y a été. Donc tu peux lui dire : « Est-ce que vous pensez qu’on peut mettre une troisième chambre en amputant un petit peu sur le salon ou quoi que ce soit ? ».
Voilà avec ces outils-là. Donc après, tu peux mettre des alertes bien sûr sur les sites comme Seloger, tu as Particulier à Particulier, tu as tout un tas de sites. Tu peux mettre des alertes, c’est même écrit ici : « Activer l’alerte ». Et tu vois, ça te permet très très très rapidement de savoir si tu dois appeler ou pas, et tu vois, c’est hyper rapide.
Si on en fait un suivant ensemble, celui-là il est encore à 194 000 euros. Ça te permet très très vite de savoir si t’appelles ou pas. Alors là, tu vois, il n’y a vraiment aucune photo. C’est un appartement de 61 mètres carrés, deux chambres, trois pièces, avec métro Les Courtilles. Donc on refait la même chose, bim : 194, ok. Il fait 61 m² donc on va dire qu’on ne sait pas pour les travaux donc on va mettre moitié du prix 30 000 euros de travaux, on va rajouter un signe euro, boum. Ici on remet la petite formule, ça nous fait 239 000, proximité des transports : ok. Donc deux chambres, a priori il y en a deux. On dit 680 euros, on va tester. Ce qui nous fait un total de 1300. Et ici pour le loyer, c’est 239 qu’on doit mettre ici dans notre calculette, tac, et ça nous donne un remboursement de 1236, hop, et on sait qu’on est à 1,1. Donc comme ça, tel quel, le bien il n’est pas bon, il ne nous intéresse pas, c’est celui-ci, c’est celui-ci pardon, voilà. On sait que comme ça, tel quel, il ne nous intéresse pas. Et donc soit on passe très vite au suivant, soit on appelle et on dit : « Voilà, est-ce qu’on peut faire trois chambres ? Est-ce que, quel est l’état du truc ? », parce que s’il est en très bon état et qu’en fait il n’y a pas 30 000 euros de travaux mais zéro de travaux, ça ne fait plus que 209 000. Et donc, si ici on met 209 000, tu vois, etc., etc. On fait des allers-retours. 209 000 ça nous fait 1080, et si on met 1080 ici, il est à 1,25, donc juste en dessous de 1,3. Donc pareil, tu peux faire une exception en disant : « Bon ben 1,25, si c’est vraiment le bien que je veux », si ça fait très longtemps que tu cherches et que tu en as marre, etc., etc.
Voilà pour ce tableau. C’est tout pour cette vidéo numéro 4 sur l’investissement immobilier. Demain cinquième et dernière vidéo avant le FAQ, donc n’hésite pas à poser toutes tes questions, que ce soit sur ce tableau ou sur l’investissement immobilier en général, en dessous de cette vidéo et j’y répondrai dans le plus grand des détails, en tout cas je ferai de mon mieux. Si tu as apprécié cette vidéo, je t’invite bien sûr à mettre un « like », à t’abonner à la chaîne YouTube « Leonis » pour recevoir toutes mes vidéos dès qu’elles sortent et rejoindre plusieurs milliers d’investisseurs malins qui me font déjà confiance. Si tu fais partie de ceux qui me font déjà confiance, évidemment, je te remercie. Tu peux regarder une vidéo suivante de moi juste au-dessus de ma tête.
Et je te dis à demain pour la vidéo suivante.
Ciao !