Salut les investisseurs malins !
Pour terminer cette série estivale sur l’investissement immobilier et avant demain la dernière vidéo qui est la FAQ où je répondrai à toutes tes questions, tu peux me les poser en commentaire, aujourd’hui je voudrais te parler des cinq erreurs fatales à éviter en immobilier, des erreurs qui peuvent effectivement te coûter cher et qui peuvent te faire échouer ton projet.
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C’est parti !
Sans plus attendre, on commence avec les cinq erreurs fatales, et la première erreur à surtout ne pas faire c’est d’acheter sa résidence principale. Alors là, tu vas me dire : « Mais comment ça Gabriel ? Je croyais qu’il fallait acheter sa résidence principale, c’est vachement bien, on met un toit au-dessus de sa tête et puis comme ça on est pépère, on rembourse tous les mois ». Oui, c’est vrai que c’est bien d’acheter sa résidence principale dans la vie, mais si tu veux devenir investisseur immobilier, eh bien c’est un gros handicap pour la simple et bonne raison que ça augmente ton taux d’endettement. Et donc si tu veux aller faire un emprunt après à la banque pour faire un investissement locatif, eh bien la banque risque de te dire : « Désolé mon cher monsieur, désolé ma chère madame, vous avez déjà un taux d’endettement trop élevé et on ne peut pas vous prêter ». L’avantage de commencer par un investissement locatif, c’est que si tu fais bien ton boulot, ça va te faire du cash-flow positif et donc ça n’impute pas, ça n’augmente pas ton taux d’endettement. Et donc tu peux en faire un deuxième, un troisième, un quatrième, tu peux en faire cinq, dix, quinze, qui à chaque fois vont te rapporter du cash-flow, et donc là ton taux d’endettement n’augmente pas, au contraire presque il diminue puisque tu gagnes de l’argent. Et à ce moment-là, plus tard, tu pourras acheter ta résidence principale mais tu auras peut-être déjà acheté 5, 10, 15, 20 biens immobiliers. Tu seras beaucoup plus avancé. Et il vaut mieux payer un loyer, je te dis une connerie, de 1000 euros par mois mais avoir 10 biens immobiliers qui te rapportent 100 euros par mois chacun de cash-flow, et donc ça revient au même, ça te paye ton loyer. Mais au bout de 15 ans, 20 ans, 25 ans, quand tu auras remboursé tes prêts, eh bien tous ces biens immobiliers, ces 10 biens immobiliers, ils t’appartiendront. Si c’est des biens à 200 000 euros, il y en a 10, tu auras gagné 2 millions dans l’affaire. Donc c’est beaucoup plus intéressant. Alors que si tu achètes ta résidence principale, tu peux être bloqué pendant des années et des années avant de pouvoir emprunter, avant d’avoir peut-être une augmentation, ou quoi que ce soit. Donc c’est contre-intuitif mais il vaut mieux ne pas acheter sa résidence principale. Voilà la première erreur fatale.
La deuxième erreur fatale de l’investisseur immobilier c’est de vouloir faire ses travaux soi-même pour économiser de l’argent. Alors si tu ne fais rien de ta vie, que tu n’as pas de métier et que tu es spécialiste des travaux, tu peux faire tes propres travaux. Mais déjà, dans un premier temps, il y a 99% de chances que tu ne sois pas un professionnel des travaux. Si tu en es un, on va en discuter juste après. Donc il faut faire du boulot, le laisser aux professionnels. Si tu le fais, tu vas faire n’importe quoi et c’est normal, ce n’est pas parce que tu es plus con qu’un autre, c’est juste que c’est un métier. Tu ne prétendrais pas, si tu avais un problème avec la justice, tu ne dirais pas : « Je vais être mon propre avocat », tu prendrais un avocat professionnel. Et tu es bien content que le mec qui conduise le train quand tu, ou le métro ou le bus, eh bien ce soit un professionnel qui fasse ça depuis des années, et tu voudrais que le chirurgien qui t’opère ce soit un professionnel. Donc ne fais pas des travaux toi-même, tu vas faire n’importe quoi, ce n’est pas ton boulot et tu vas avoir des trucs, des emmerdes, etc. Même si tu sais faire des travaux, je te conseille de ne pas faire tes travaux toi-même pour la simple et bonne raison que tu vas y passer un temps fou et le temps c’est de l’argent et ton temps peut probablement être mieux utilisé, mieux rentabilisé. Des travaux, ce n’est pas ce qu’on appelle un travail à très forte valeur ajoutée. C’est des gens qui font ça, qui ne sont plutôt pas très bien payés malheureusement pour eux, c’est des gens qui ne gagnent pas énormément d’argent, et ton temps en tant qu’investisseur il a une énorme valeur. Le temps c’est de l’argent, ben c’est vrai pour toi. Et donc toi, ton temps, si tu es investisseur, il est sûrement mieux utilisé à faire autre chose et à gagner de l’argent, et avec cet argent, à payer les personnes qui vont s’occuper des travaux. Mais toi, tu gagneras normalement plus d’argent et donc il te restera la différence. Donc c’est très très important. Je vois beaucoup de gens faire leurs propres travaux, ils y passent un temps fou. En plus tu perds du temps parce que tu le fais le week-end, le machin, donc ça te prend six mois, un an. Tu mets des gens, tu mets des professionnels, ils font ça en deux mois et on n’en parle plus et c’est fait par des pros et tu auras dépenser de l’argent mais tu auras gagné du temps. Deuxième erreur.
Troisième erreur, on l’a vue dans la toute première vidéo de cette série, c’est vouloir financer une partie du bien, vouloir faire un apport. Alors bien sûr, ça peut te donner un prêt à un meilleur taux mais encore une fois, la banque aujourd’hui te finance 100% du bien. Et à nouveau, de même qu’il vaut mieux pour toi que tu passes ton temps à faire autre chose et payer des gens pour faire les travaux, c’est ce qu’on vient d’évoquer, il vaut mieux que tu investisses ton argent ailleurs et que tu investisses ton argent en bourse, dans les startups, dans les cryptos, et que tu fasses financer à 100% le bien, même à 110%, le bien par la banque puisque c’est de l’argent supplémentaire. Tu vois, si tu as 50 000 euros sur un compte, option 1 : tu mets 50 000 euros d’apport et tu n’as plus rien ; option 2 : tu mets 0 apport, la banque te prête tout, tu auras un moins bon taux et tu t’en fous parce que tu es en cash-flow positif, on a appris à le faire, et les 50 000 euros tu vas les investir ailleurs, en bourse, dans une startup, etc. Et donc, ils vont aussi te rapporter de l’argent, donc tu as le double. Ça, c’est évidemment une erreur à ne pas faire, de mettre son propre argent dans l’investissement locatif et dans l’acquisition du bien.
Quatrième erreur fatale : meubler avec de la mauvaise qualité. Ça va aussi pour la peinture, mettre de la peinture pourrie en te disant : « Je fais des économies ». Ça, ce n’est pas une bonne idée parce qu’au jour 1 tu fais une économie, tu mets des meubles pourris, tu mets de la peinture pourrie, mais les meubles ils vont se casser, ils vont se dégrader, la peinture elle va s’écailler, et donc tu vas devoir redépenser beaucoup plus. Alors que si tu mets de la bonne qualité au jour 1, premièrement quand tu vas le meubler, les gens qui vont venir visiter, ils vont voir que c’est la bonne qualité, ce sera plus beau, ils auront plus envie de venir dans ce bien-là, tu pourras même pourquoi pas éventuellement monter le prix si tu as vraiment fait une déco de dingue, et ta peinture tu vas la payer 20-30% plus cher mais elle va te tenir cinq ans au lieu de te tenir deux ans. Et donc au bout de deux ans, il aurait fallu le double, 100 % plus cher. Donc là, tu as payé 30% plus cher mais tu vas économiser sur la deuxième couche que tu n’auras pas à repasser. Donc erreur fatale, sous-estimer l’importance de la qualité de ce que tu mets dans ton appart, y compris pour les travaux, prends des bons matériaux. Si tes entrepreneurs ou les gens qui font les travaux pour toi te proposent des matériaux dégueulasses pour économiser 10%, dis-leur : « Ecoutez, prenons de la bonne qualité, on sera tranquille, on n’en parle plus ». C’est la même chose quand on achète un très bon ordinateur, un très bon smartphone, quelle que soit la marque, on se dit : « Au moins, je vais être tranquille pendant deux ans, trois ans, cinq ans, il ne va pas me lâcher et c’est de la came, c’est de la bonne came ».
Cinquième et dernière erreur fatale de l’immobilier et c’est la plus importante, c’est d’écouter les gens qui ne l’ont pas fait. L’immobilier, tout le monde en parle en France, tout le monde a son petit avis, tout le monde s’intéresse à l’immobilier, mais il y a beaucoup de gens qui n’ont pas fait tout ce que je t’ai décrit, tout le processus. Si tu fais ce processus-là, quel que soit l’endroit où tu le fais, tu seras rentable, tu gagneras de l’argent. Et il y a beaucoup de gens autour de toi qui vont te dire : « Mais non, tu ne peux pas ne pas faire d’apport. Mais non, tu ne peux pas faire de la location courte durée parce que c’est illégal. Mais non ceci, mais non cela ». N’écoute pas les gens qui n’ont rien fait, n’écoute pas les gens qui n’ont pas fait ces techniques-là, qui ont fait leur investissement immobilier et qui perdent de l’argent. Demande-leur, quand on te donne un conseil : « Toi, tu as fait comment et tu gagnes combien ? Voilà, alors ne me donne pas de conseils ». Si c’est des gens qui l’ont fait, qu’ils l’ont appliqué, qui sont en cash-flow positif, là, tu peux écouter leurs conseils. Mais n’écoute pas les gens qui ont un avis. Tout le monde a un avis, les français sont des pros pour donner leur avis, même quand on ne leur a pas demandé, et tout le monde a un avis sur l’immobilier en particulier. N’écoute pas ces gens-là parce que ça va te freiner, ça va te faire hésiter, et ça va t’empêcher de passer à l’action. Or, on l’a vu depuis le départ, tu peux passer à l’action dès aujourd’hui en parallèle de tous tes autres investissements. C’est encore une fois du cadeau, du gratuit, du bonus, donc il n’y a pas de raison de ne pas le faire.
C’est la fin de cette séquence estivale sur l’investissement immobilier. Il reste demain, le FAQ. Donc si tu as la moindre question, n’hésite pas à la poser en commentaire de cette vidéo, et demain je réalise un petit FAQ où je vais reprendre les questions qui m’ont été posées, je vais répondre à toutes tes questions sur l’investissement immobilier. Donc n’hésite pas, ça me fera ravi d’avoir une, des questions, de ta part. Si tu es toujours ici, c’est que la vidéo t’a plu, en tout cas je l’espère. Donc je t’invite à mettre un « like », je t’invite surtout à t’abonner à la chaîne YouTube « Leonis » comme plusieurs milliers d’investisseurs malins. Tu peux regarder une autre vidéo de moi juste au-dessus de ma tête.
Et je te dis à demain pour la vidéo suivante. A très bientôt pour une prochaine vidéo.
Ciao !