Salut les investisseurs malins !
Aujourd’hui, je vais te donner 5 techniques pour trouver un bien immobilier à gros Cash Flow.
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Je t’ai promis 5 techniques mais évidemment, en fait, il y en a 6, c’est cadeau, c’est bonus. La sixième c’est en fait la première, c’est celle qui sous-tend toutes les autres, c’est finalement le point le plus important à retenir. C’est que, finalement une opportunité avec un bon Cash Flow en immobilier, ça se crée, ça ne se trouve pas comme ça, par hasard, c’est à toi de la créer. Et, concrètement, qu’est-ce que c’est un gros Cash Flow dans l’immobilier ? Eh bien c’est tout simplement des loyers qui vont dépasser tes remboursements à la banque. Il faut savoir que, une opération réussie en général, on veut que les loyers que tu vas empocher avec tes locataires dépassent d’au moins 30% ce que tu rembourses. Donc, si tu rembourses 1000 euros par mois, il faut que tes loyers soient au moins de 1300 euros pour plusieurs raisons. Premièrement, pour pouvoir prévoir un certains nombres d’imprévus, s’il y a de la vacance locative, c’est-à-dire que ton appartement est inoccupé pendant un certain moment, pour s’il y a des imprévus, des dégâts des eaux, des travaux. Et puis, pour ce qu’on appelle le taux d’endettement puisque, si tu veux réemprunter une deuxième fois, eh bien la banque, dans ton calcul de l’endettement, va prendre 70%, 70 à 80% de tes loyers. Et donc, si tu as 30% de marge, eh bien ils vont voir que tu as un taux d’endettement, enfin que tu n’es pas endetté selon leurs critères à eux, et que tu peux réemprunter parce que, bien sûr, c’est bien de faire une opération immobilière mais si tu peux en faire qu’une tous les 20 ans, c’est un peu compliqué. Le but c’est d’en faire plusieurs. Donc, le premier, qui est en fait le sixième de toutes ces techniques, c’est que ça se crée, ça ne se trouve pas comme ça sur internet, sur le Bon Coin, sur seloger.com, ça n’existe pas. Donc ça se crée.
Donc les 5 techniques que, personnellement, j’ai utilisées pour trouver un bien avec un super Cash Flow, sont les suivantes.
La première technique c’est d’être rapide. Il ne faut pas se mentir, le marché immobilier il y a beaucoup d’offres et beaucoup de demandes, et c’est un marché où les choses vont relativement vite, et surtout pour les bons biens. Il faut bien se rendre compte qu’il y a un tas de personnes qui, en permanence, scrutent le marché. Il y a même maintenant, avec tous les outils modernes internet, des systèmes d’alerte où dès qu’une annonce est publiée, il y a tout un tas de personnes qui vont recevoir cette annonce et qui vont tout de suite, qui sont peut-être plus expérimentées que toi, et qui vont tout de suite se dire : « Est-ce que c’est une bonne offre, une mauvaise offre ». Et si c’est une bonne offre, eh bien ils vont peut-être très très rapidement faire une offre, et l’offre va du coup disparaître peut-être du marché en quelques heures. Ça arrive extrêmement régulièrement. Je sais que, par exemple dans Paris, ce qui n’est peut-être pas le meilleur endroit pour se lancer mais pourquoi pas, dans Paris, les bonnes offres elles ne restent que quelques heures en ligne, elles sont immédiatement enlevées du marché. Donc, la première chose c’est d’être rapide, savoir précisément ce que tu veux, te mettre en place des alertes. Et bien sûr, il ne faut surtout pas se précipiter puisque c’est un projet important mais, quand tu as trouvé la bonne affaire, il faut que tout de suite foncer pour être sûr de ne pas te la faire piquer et qu’elle te passe sous le nez. Ça, c’est la première technique.
La deuxième technique pour trouver un bien à fort Cash Flow c’est de systématiquement faire une offre en dessous du prix d’achat. Moi, j’avais même à une époque comme technique de uniquement regarder des biens qui étaient trop chers et de systématiquement faire une offre à 20% en dessous du prix. Alors, 20% c’est un peu osé si je puis dire, et donc en général, j’ai rencontré quasiment que des refus, mais ça peut être une offre intéressante de te dire : « Ben effectivement, à x prix, je ne sais pas, à 200 000 euros ça ne passe pas, mais est-ce qu’à 180 000 c’est rentable ? ». Et, on ne sait jamais, on a le non, on peut avoir le oui, comme dirait quelqu’un que je connais très bien. Et donc, eh bien si à 200 000 ça ne marche pas, pourquoi pas demander à 180 000 ? Peut-être que tu auras l’accord du vendeur. Ça, c’est la deuxième technique pour tout simplement avoir un Cash Flow positif.
La troisième technique c’est de faire des travaux dans le bien. Alors, ça a plusieurs avantages mais, bien sûr, un avantage important c’est que les travaux, si tu te débrouilles bien, ils vont être financés par ta banque. Mais, bien sûr, avec les travaux en fonction du style de location, moi je parle en général de locations meublées, eh bien tu as un une décote sur tes impôts, ce qui veut dire que finalement ça va venir t’amener un meilleur Cash Flow, puisque tu n’auras pas d’impôts à payer pendant un certain nombre d’années au départ à cause de tes travaux. Et donc, tu auras un meilleur Cash Flow, moins d’impôts ça veut dire moins d’argent qui sort. Et donc, la banque a payé les travaux au départ mais toi, tu as un meilleur Cash Flow.
Et puis, le deuxième avantage de faire des travaux, c’est ma quatrième technique pour avoir un super Cash Flow, c’est de faire une colocation. Donc, éventuellement, les travaux peuvent te permettre de transformer l’appartement pour rajouter une chambre. Peut-être s’il y avait un très grand salon, eh bien le séparer en deux et faire un petit salon et une petite chambre, éventuellement de transformer le salon en chambre, ou s’il y avait deux grandes chambres, de les casser et de faire trois petites chambres. Tout est possible, ça dépend bien sûr du bien, du lieu où tu es. Mais faire de la colocation, c’est évidemment un moyen extrêmement intéressant pour avoir un meilleur Cash Flow parce que, sur la même surface, eh bien tu vas avoir au lieu de un, tu vas avoir deux loyers, ou au lieu de deux, tu vas avoir trois loyers. Et même si c’est des petites chambres, des petites surfaces, tu fais baisser un peu les loyers, mais tu vois que si tu passes de 2 x 600 euros, ça fait 1200 euros, et ben si tu passes à 3 x 500 euros, ça fait 1500 euros, ou même 450 c’est intéressant. Et ça permet toujours de gagner plus d’argent, donc d’avoir un très bon Cash Flow. Donc, technique 3 : faire des travaux techniques ; technique 4 : faire des colocations. Ça va ensemble puisque parfois, en général, il faut faire des travaux pour finalement créer une chambre supplémentaire et pour faire la colocation.
J’ai oublié la dernière technique, ah oui. Enfin, la dernière technique pour avoir un bon Cash Flow c’est d’emprunter évidemment sur le plus long terme possible, puisqu’il y a beaucoup de banques qui souhaitent te prêter sur 10 ans, sur 15 ans, qui sont très enclins à te prêter sur 15 ans, qui sont moins peut-être enclins à te prêter sur 20 ans, et de moins en moins sur 25 ans. Ça existe encore et finalement, bien sûr, plus t’empreintes sur le long terme pour une somme donnée, plus tes mensualités seront faibles, c’est assez évident. Et donc, eh bien tout simplement même si la banque te propose de te prêter sur 15 ans ou sur 20 ans, demande à ta banque d’emprunter sur 20, sur 25 ans, parce que ça va tout simplement te permettre d’avoir un super Cash Flow et d’avoir des mensualités plus importantes, et donc tout ça sera un projet réussi.
Voilà pour mes 5 techniques, mes 6 techniques. Qu’est-ce que tu en penses ? Dis-moi en commentaire. Est-ce que tu connaissais toutes ces techniques ? Est-ce que tu as d’autres techniques ? N’hésite pas également à les donner en commentaire, ça m’intéresse d’en parler avec toi. Si cette vidéo t’a plu, évidemment n’oublie pas de mettre un pouce en l’air, un « Like », de t’abonner à la chaîne YouTube, de mettre un commentaire pour me dire que la vidéo t’a plu, etc. etc. Et comme d’habitude, en complément de cette vidéo, tu es libre de recevoir mes critères d’investissements gagnants avec le lien qui se trouve dans la description juste en dessous.
Et je te dis à très bientôt pour une prochaine vidéo.
Ciao !