Salut les investisseurs malins ! J’espère que tu vas bien.
Je m’appelle Gabriel Jarrosson. Aujourd’hui je vais répondre à une question que Sylvain m’a posée, il me demande : quels sont les avantages et les inconvénients d’une SCI lorsqu’on fait de l’immobilier ?
Avant de commencer, si c’est ta première fois ici, je t’invite bien sûr à cliquer sur le bouton « S’abonner » juste en dessous de cette vidéo, pour t’abonner à la chaîne YouTube « Leonis », ne rater aucune de mes vidéos, et rejoindre plusieurs milliers d’investisseurs malins.
C’est parti !
Une SCI c’est donc une Société Civile Immobilière, il s’agit donc d’une société que tu crées pour investir dans de l’immobilier. Et donc il y a effectivement un certain nombre d’avantages et d’inconvénients. En général, déjà dans un premier temps, je peux te dire qu’on crée une SCI quand on investit à plusieurs. Si tu souhaites investir seul, tu n’as pas forcément d’intérêts de faire une SCI, peux en avoir, on va le voir dans un instant. Mais ça peut être plus pratique si tu décides d’investir à plusieurs, notamment si tu veux faire plusieurs acquisitions plutôt que de te mettre chacun propriétaire d’un bout de l’appartement, de créer une SCI et qui va faire l’acquisition de un ou plusieurs biens.
Alors quels sont dans un premier temps les intérêts de la SCI ? Pourquoi les gens créent des SCI ? Il y a déjà un point intéressant, c’est que quand la SCI emprunte de l’argent à la banque, eh bien c’est la société qui est endettée et pas toi personnellement, puisque tu sais qu’une société en France est considérée comme une personne morale. Toi, tu es une personne physique, et donc il y a une séparation, ça ne vient pas jouer sur ton taux d’endettement, bien sûr, si elle est à l’IS, je vais revenir sur les régimes dans un instant pour t’expliquer ça. Mais donc, si tu fais d’un côté de l’immobilier pour faire de l’investissement et tu peux le faire avec la SCI, et puis le jour où toi par exemple tu voudrais acheter un bien pour habiter, eh bien tu ne seras pas considéré comme endetté et la banque entre guillemets n’y verra que du feu. Donc ça peut être assez intéressant.
Une autre chose, pareille, qui fait que du fait que ce soit une personne morale, c’est que tu peux emprunter avec ta SCI et non pas à titre perso, plus tard, si la SCI a du patrimoine. Tu peux même donc cumuler par exemple les deux. Donc si la SCI est endettée, toi tu fais par exemple ton acquisition de ton chez toi, tu deviens effectivement endetté, mais si la SCI a du patrimoine, eh bien elle peut emprunter elle-même en tant que telle. Bien sûr, lors de la création de la SCI, ce qui sera pris en compte ce sera bien sûr ton patrimoine personnel ou les patrimoines des associés. Mais dans un deuxième temps, quand la SCI commence à avoir du patrimoine, si tu as déjà un certain nombre de biens et qu’ils sont déjà un minimum remboursés, eh bien la SCI peut emprunter d’elle-même.
Un point extrêmement intéressant avec la SCI c’est que si tu le fais à plusieurs associés, eh bien si dans le temps, plus tard, au bout de 5 ans, 10 ans, 20 ans, il y a un des associés qui souhaite sortir, qui a besoin d’argent, mais pas les autres, eh bien comme c’est une société, tu peux très facilement revendre des parts de la société. Alors que si tu achètes le bien directement, eh bien tu ne peux pas revendre une partie du bien, enfin en tout cas c’est plus compliqué, il faut racheter le bien à l’autre, mais ça ne se passe pas comme ça, ça ne se passe pas aussi facilement. Alors qu’avec la SCI, tu revends des parts tout simplement, c’est une cession d’actions d’une société, et donc il y a une des deux, trois, quatre personnes, un des deux, trois, quatre associés, qui peut très facilement sortir à n’importe quel moment. Donc ça, c’est un côté intéressant.
Dernier point sur ce qui est des intérêts de la SCI, après bien sûr on va également parler des régimes fiscaux, c’est les droits de succession très faibles. Et donc si tu veux transmettre un patrimoine immobilier à tes enfants, eh bien si tu les détiens en direct, eh bien il y a des droits de succession qui s’appliquent, qui sont importants. Si en revanche ils sont logés dans une SCI, si les biens immobiliers sont logés dans une SCI, eh bien tu as des droits de succession moins importants. C’est également potentiellement intéressant si tu veux revendre ton bien, tes biens. Alors si tu as plusieurs biens immobiliers dans ta SCI, ça peut être compliqué de tout revendre d’un coup. Mais si tu fais une SCI par bien, eh bien dans certains cas, ça peut être plus intéressant de revendre directement la SCI plutôt que de revendre le bien immobilier en lui-même. Alors ça suppose de trouver quelqu’un qui veut bien te racheter une SCI, quelqu’un qui cherchait simplement à acheter un appartement, ce sera problématique pour la majorité des gens, mais pour quelqu’un qui est investisseur immobilier et qui comptait de toute façon faire une SCI, il peut éventuellement choisir de racheter directement la SCI. Toi, ça te permet d’être beaucoup moins imposé, même si c’est un peu un truc assez spécifique mais ça peut fonctionner.
Alors quels sont les inconvénients de la SCI ? Eh bien bien sûr, tu as des frais, puisque c’est une vraie société donc tu vas devoir faire une déclaration de société. Ça coûte quelques centaines d’euros, quand je dis « quelques centaines », on peut facilement atteindre les 500 euros au moment de la création de la société, ça peut même être au-delà. Et tu vas avoir des frais récurrents. Tu vas devoir avoir un compte bancaire professionnel, en général il coûte plus cher que les comptes bancaires particuliers, et donc ça fait un compte supplémentaires. Et tu vas devoir avoir notamment un expert-comptable qui va t’établir la comptabilité tous les mois de ta SCI, un bilan en fin d’année, etc., etc. Donc il y a un côté ça coûte plus cher. Par ailleurs, il y a une certaine lourdeur administrative, tu vas donc devoir produire des bilans à la fin de l’année, tu vas donc devoir rajouter le nom de ta SCI sur ta boîte aux lettres, tu vas devoir faire une assemblée générale à chaque fois que tu veux prendre une décision concernant l’achat/la vente, etc., etc., dès que tu as des décisions importantes. Donc il y a une certaine quand même lourdeur administrative qui vient avec la SCI. Alors que si tu es tout seul, tranquille, sans structure, c’est quand même entre guillemets un petit peu plus simple, un petit peu plus léger.
Alors ensuite, dans le cadre de la SCI, tu as deux régimes possibles en termes de d’impôt, c’est l’IS et l’IR. L’IS c’est l’impôt sur les sociétés, puisque la SCI est une société. Mais tu peux également avoir ta SCI à l’IR. Alors, si ma mémoire est bonne, si tu fais du meublé, je crois que tu es obligé de faire de l’IS, à vérifier. Mais dans la plupart des cas, tu peux donc choisir IS/IR. Alors il y a des avantages et des inconvénients dans les deux.
Si tu es à l’IS, l’avantage c’est que c’est séparé de toi, ça ne rentre pas dans ton impôt sur le revenu, c’est la société elle-même qui gagne de l’argent avec les loyers et qui bien sûr dépense de l’argent pour rembourser ton prêt. En revanche, ton bien il est considéré comme amorti. Alors l’amortissement dans les sociétés, c’est la façon de, enfin tu iras voir ce que c’est l’amortissement dans les sociétés, mais grosso modo plus le temps passe, plus on dit que ton bien tu amortis de moins en moins. Et donc tu amortis un bien sur 25 ans, 35 ans s’il est neuf. Et au bout de 25 ans, si tu revends dans une SCI à l’IS un bien, tu vas être imposé sur l’ensemble de ton bien puisqu’on considère qu’il a été entièrement amorti. Et donc on considère que ta plus-value, tu vas être imposé sur la plus-value, donc on va dire que ta plus-value c’est 100%. Donc je te donne un exemple : si tu as acheté un bien 200 000 euros et que tu le gardes 25 ans et que tu le revends 250 000 euros, eh bien ta plus-value c’est considéré comme 250 000 euros, pas 50 000, donc tu vas être imposé sur les 250 000 euros. Alors tu as 19% d’IR plus 17% de prélèvements sociaux. Tu te retrouves avec une imposition à 35%, mais sur les 250 000. Donc tu te retrouves à pouvoir potentiellement perdre de l’argent puisque 35% de 250 000 ça fait plus que les 50 000 que tu as gagnés, si je ne m’abuse, je crois, ouais parce que oui c’est ça, ok. Donc ça peut être relativement embêtant ou ça veut dire que potentiellement il faut le revendre avant les 25 ans, avant les 35 ans si c’est du neuf. Ça, c’est l’inconvénient. L’avantage étant que donc ça ne vient pas impacter ton impôt sur le revenu.
La SCI à l’IR fiscalement elle est transparente, c’est comme si tu n’avais pas de SCI, ça remonte directement dans ton impôt sur le revenu, dans tes revenus persos. Donc ça, c’est l’inconvénient. Mais l’avantage c’est que donc, lorsque tu décideras de revendre ton bien, si tu décides de le revendre, eh bien tu seras imposé sur la plus-value véritable. C’est-à-dire que si tu l’as acheté 200 000 et revendu 250 000, tu seras imposé sur les 50 000 de plus-value. Alors bien sûr, et tu le sais peut-être, une possibilité c’est de faire énormément de travaux et d’avoir ta SCI à l’IR pour ne pas payer d’impôt sur le revenu. Grosso modo, ça remonte dans ton impôt sur le revenu, mais comme tu as fait des travaux, ça vient se déduire. Et si tu fais des travaux tous les 5 ans, tous les 10 ans, enfin des travaux régulièrement pour toujours être en solde positif, qui viennent se déduire de tes impôts, eh bien tu ne payeras donc pas d’impôt sur le revenu supplémentaire avec ça.
Voilà grosso modo pour les avantages et les inconvénients de la SCI. Donc tu vois, c’est une vraie réflexion, ça dépend notamment de ce que tu veux faire, de ton objectif. Encore une fois, de est-ce que tu es seul ou pas ? De est-ce que tu fais de l’immobilier pour construire un patrimoine que tu garderas pour toujours ? Ou est-ce que tu veux revendre ? Ça dépend vraiment de tout un tas de choses, de ta situation, de tes associés, machin, machin. Donc il faut creuser ça plus en détails. Notamment, je te conseille de te faire bien sûr accompagner de quelqu’un qui s’y connaît, un expert-comptable, un fiscaliste, un conseiller en gestion de patrimoines, ou quoi que ce soit, qui va pouvoir vraiment prendre ta situation particulière et en tirer les conclusions et te conseiller vraiment sur ce qu’il faut faire.
C’est tout pour cette vidéo. Si tu as des questions complémentaires, si je n’ai pas été assez clair, s’il te reste des questions, n’hésite pas à les poser en commentaire, j’essaierai d’y répondre. Et pourquoi pas, s’il y a beaucoup de questions, faire une vidéo bien sûr supplémentaires. Si ça t’a plu, bien sûr mets-moi un « like ». Si ça ne t’a pas plu, mets-moi un commentaire pour me dire de façon constructive pourquoi tu n’es pas d’accord avec ce que j’ai dit, c’est toujours intéressant bien sûr de créer le débat. Si tu es arrivé jusqu’ici, eh bien j’espère que ça t’a plu quand même. Et bien sûr, si ce n’est pas fait, abonne-toi donc à la chaîne YouTube « Leonis », c’est cette chaîne, je publie des vidéos tous les jours sur tout un tas de choses, sur l’investissement, pas que immobilier. Et c’est à peu près tout. Tu peux regarder dans la description tout un tas de choses, de bonus qui sont offerts. Et tu peux regarder une vidéo suivante de moi au-dessus de ma tête.
Et je te dis à très bientôt pour une prochaine vidéo.
Ciao !