Salut les investisseurs malins,

 

Gabriel m’a offert la possibilité de rédiger sur son site un article sur l’investissement immobilier.
C’est un sujet inhabituel sur ce site spécialisé dans l’investissement dans les entreprises, la bourse et les crypto, mais suite à son email du 20 août (“Startup VS Immobilier, on en parle ? ») et sa vidéo sur le sujet (qu’on retrouve ici), j’ai souhaité partager avec vous mon expérience d’investisseur immobilier.

Fervent lecteur et auditeur de Gabriel depuis 2 ans, j’ai vite compris que diversifier ses supports d’investissement était clé.

Après quelques années de travail salarié, je me suis demandé, comme nombreux d’entre vous, quelle était la meilleure solution pour placer mon argent et me créer des revenus complémentaires.
J’ai failli faire une grosse erreur en plaçant toutes mes économies et revenus futurs dans des solutions très peu rentables, sur les conseils de mon banquier (investissement immobilier Pinel, Assurance Vie).
J’ai alors cherché encore un peu pour voir s’il existait d’autres stratégies plus intéressantes :
J’ai fait appel à un conseiller en gestion de patrimoine => mêmes conseils : investissement en Malraux et assurance vie ou encore PERP.

A ce rythme, même si je disposais d’1M€ à investir, il m’aurait fallu des décennies avant de pouvoir en retirer un revenu complémentaire important.

J’ai alors cherché des solutions pour diversifier mes revenus et me suis orienté, entre autres, vers les crypto-monnaies et la bourse (à travers les actions et des trackers) pour placer mon argent.
Mais, à moins d’être à plein temps sur cette activité d’investisseur (et il faut une bonne expertise et un réseau comme celui de Gabriel), ou de faire un exit très important pour gagner plusieurs centaines de milliers d’euros, cela ne pouvait pas me permettre de générer un revenu complémentaire suffisant.

Puis j’ai eu la chance de rencontrer un investisseur immobilier qui m’a complètement fait changer de vision sur cette stratégie : en un peu plus de 3 ans, il avait réussi à générer un revenu de plusieurs milliers d’euros par mois, lui permettant de vivre ainsi que de financer de nouveaux projets et investissements !

Il y a donc autre chose que les Pinel ou les achats en VEFA ?

Mon objectif étant de diversifier mes revenus pour pouvoir me consacrer à des projets ayant du sens pour moi, j’ai décidé de suivre sa voie immédiatement.
C’était en janvier 2017 => je me suis lancé dans l’achat d’immeubles de rapport.
C’est une stratégie qui permet d’obtenir des rentabilités entre 8 et 12%.

Après 2 ans et 5 mois, j’ai réussi à acheter 56 appartements (6 immeubles) dans 4 villes différentes en Auvergne-Rhône-Alpes (je raconte ces 2 années en détail dans cet article).

Ces appartements me rapportent plus de 20 000 € de loyers, dont il me reste la moitié après avoir payé les banques.
J’ai ainsi pu quitter mon emploi depuis quelques mois pour me consacrer à de nouveaux projets entrepreneuriaux, à mes investissements immobiliers et à accompagner les personnes qui souhaitent se lancer sur ce créneau.

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Je souhaiterais partager avec vous dans cet article les avantages et inconvénients de l’investissement immobilier.

 

Pour ceux qui n’ont pas le temps de lire jusqu’à la conclusion, la voici :

L’immobilier est un formidable levier d’indépendance financière mais il demande du temps (recherche, travaux, gestion).
C’est une solution très complémentaire d’autres stratégies d’investissement (comme les start-ups, les crypto ou la bourse), ou de la création de société.
Il ne faut pas choisir l’un ou l’autre mais mettre en place un plan d’action permettant de diversifier ses stratégies sur quelques années pour bénéficier de plusieurs opportunités tout en répartissant les risques.

Au delà de préparer votre retraite, ces compléments de revenus vous permettront une liberté de choix notamment au niveau de votre travail.

Si vous ne voulez pas vous retrouver à 50 ans à devoir faire des choix personnels et familiaux (changer de ville, faire de gros horaires, faire un travail contraire à vos valeurs et à votre éthique), construisez dès aujourd’hui votre indépendance financière, progressivement.

Alors pourquoi avoir choisi l’immobilier, qui demande du travail et représente des risques, quand on peut investir en bourse ou dans les startups depuis son canapé ?
Avant de détailler les 3 raisons principales pour investir dans l’immobilier, retenez que je n’ai pas choisi l’immobilier A LA PLACE de la bourse ou les start-ups.

Cette stratégie est bien complémentaire.

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Raison N° 1 : emprunt immobilier et effet levier

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L’investissement immobilier est la seule stratégie qui permette d’investir en empruntant une partie importante de la somme investie.
Cela permet de démultiplier vos investissements. C’est ce qu’on appelle « l’effet de levier »
C’est tout à fait approprié si vous souhaitez générer un revenu de vos investissements et atteindre l’indépendance financière.
(Note : si vous disposez de revenus suffisant par ailleurs (salaire, entreprise) et souhaitez simplement placer votre argent pour viser une augmentation de votre capital, cette stratégie est moins adaptée.)

Qu’es-ce que l’effet de levier concrètement ?

 

Prenons un cas pratique : Paul dispose de 60 000 € à placer.

CAS 1	CAS 2
S’il achète un appartement en le payant cash . ⇓ Il possèdera un appartement d’une valeur de 60 000€. Les loyers seront par exemple de 600€/mois ⇓ le rendement financier des 60 000€ investis est de 12% (600*12/60000)	S’il achète l’appartement avec 10 000€ de cash + un emprunt de 50 000 €. ⇓ Il possèdera un appartement d’une valeur de 60 000€. (mais a conservé 50 000€ de cash) Les loyers sont toujours de 600€/mois. ⇓ le rendement financier des 10 000 € investis est de 72% (600*12/10000)
	Imaginons alors que Paul décide de renouveler 6 fois l’opération : Il achète 6 appartements à 60 000 € chacun, en ne mettant à chaque fois que 10 000 € de sa poche et en empruntant le reste. => Il aura donc investi au final 360 000 € (6*60 000 €) en n’ayant placé que 60 000 € de son épargne personnelle.

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Cet exemple est simplifié à l’extrême mais il permet d’identifier à quel point l’emprunt immobilier vous permet d’accéder plus rapidement à un patrimoine élevé, et donc à l’indépendance financière.
Afin d’être plus précis, il faut prendre en compte la différence principale entre ces 2 stratégies : le cout de l’emprunt.
Dans le cas 2, les 600€ de loyers seront en partie consommés par l’emprunt bancaire.
Pour vous donner une idée, à la date de rédaction de cet article, vous devriez rembourser 216€/mois pour un emprunt de 50 000 € (sur 25ans)

Cela veut dire que, en plaçant 60 000 € pour acheter 6 appartements grâce à l’emprunt, vous pourriez toucher :

 

CAS 1	CAS 2
En achetant 1 appartement cash à 60000€   => 600€ de loyers / mois	En achetant 6 appartements avec un crédit de 50 000 € chacun : 3 600€ de loyers / mois moins 1 296 € de crédit bancaire / mois. => 2304 € de loyers / mois

 

C’est la raison N°1 pour laquelle tout français devrait investir dans l’immobilier dès que possible.
Si vos économies sont modestes, commencez par un parking (il y a plus de 5000 parkings à vendre pour moins de 25000€ sur le bon coin) .
Si vous disposez d’un plus gros apport et êtes prêt à y passer plus de temps, achetez un appartement voire un immeuble.

Mais ne passez pas à côté de l’effet de levier.

Note : comme je l’ai dit en introduction, cette stratégie est compatible et complémentaire avec toutes les stratégies.
Vous souhaitez investir dans la bourse ou les startups ? : plus vous faites fructifier votre épargne en générant des loyers immobiliers, plus vous pourrez vous engager financièrement dans d’autres investissements.
Vous souhaitez créer votre propre société : un revenu régulier grâce à vos bien immobilier vous permettra de vous lancer plus sereinement.

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Raison N° 1 bis : Le différé bancaire

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Si l’argument N°1 ne vous semble pas suffisant, sachez que l’emprunt immobilier présente un 2e avantage énorme : le différé de remboursement.
C’est une méthode très simple : vous ne remboursez à la banque que les intérêts pendant les 1 à 3 premières années.
Dans le cas précédent, le crédit coûtait 216€/mois.
Mais si vous demandez à votre banque de ne rembourser que les intérêts pendant (au maximum) les 3 premières années, votre crédit ne coûte plus que 65€ pendant 36 mois (puis à nouveau 216€ au 37e mois et les suivants)
Grâce à ce différé, vous avez généré 19260€ en 3 ans. (36*(600-65€)) => votre appartement acheté grâce à un crédit de 50 000 € vous a déjà généré plus d’un tiers de ce que vous avez emprunté, après 3 ans !

Note : Certes, au final, votre crédit vous coûte plus cher, mais le cashflow généré en plus est immédiat.
Note 2 : Bien sûr, l’exemple est lui aussi simplifié à l’extrême : on ne prend pas en compte les coûts (taxe foncière, assurance, impôts…etc). Pour une vision plus précise, vous pouvez lire l’article “Investissement immobilier, que reste-t-il dans votre poche”   qui précise l’ensemble des coûts à retirer de votre loyer pour savoir combien il vous restera au final).

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Raison N° 2 : L’immobilier est le seul support qui vous permette d’investir avec 0€

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Ce n’est pas un mythe, j’ai personnellement procédé comme cela pour la plupart de mes investissements.
Gabriel en parle aussi dans cette vidéo.
Le banquier vous demande souvent un apport pour votre résidence principale car elle ne génère aucun revenu.
Mais pour un investissement locatif, si vous lui présentez un dossier qui gagne plus d’argent qu’il n’en perd (comme le cas de Paul ci-dessus), de nombreuses banques sont prêtes à vous prêter l’intégralité du montant (achat immobilier, frais d’agence, travaux et frais de notaire)
C’est là que ça devient encore plus intéressant.
Plutôt que de placer vos économies dans l’immobilier, utilisez votre épargne comme effet de levier auprès de la banque et achetez des biens immobiliers rentables en empruntant le maximum du montant.
Et gardez votre argent pour l’investir dans des solutions avec du potentiel comme la bourse, les startups ou votre propre société.

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Raison N°3 : L’immobilier est facile à apprendre et à maitriser

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Quand on se lance dans une nouvelle activité, il est toujours difficile de maitriser le sujet.
Vous pensez ne rien connaître à l’immobilier et le chantier vous fait peur ? Sachez que vous pouvez en connaître plus que 95% des français en quelques mois de lectures / formation / recherches.
La raison est simple : très peu de français réalisent un investissement locatif.
Si vous prenez le temps d’analyser le marché, de vous former et d’appliquer (quelques heures par semaine suffisent), vous devenez rapidement plus expert que la plupart de vos amis et famille, quel que soit leur métier, leurs diplômes, ou l’argent sur leur compte.

De plus, dans l’immobilier, les débutants sont les bienvenus.

Dans la plupart des secteurs (investissement comme entreprise), quand on débute, on est le petit mais on se bat avec les gros sur le même marché.
Vous voulez lancer vos produits (un nouveau yaourt par exemple) : vous devrez faire vos preuves sur un marché ou les grandes surfaces et les géants de l’agro-alimentaire sont présent.

Dans l’immobilier, les différents marchés ne se croisent pas : vous cherchez à investir dans des biens en dessous de 50 000 € ? vous ne serez jamais en concurrence avec de gros promoteurs. Vous voulez acheter autour de 300-400 K€ ? => vous ferez affaire avec des investisseurs ayant un peu plus d’expérience mais qui restent des amateurs éclairés.
Tout le monde peut se faire sa place dans l’immobilier et il n’y a pas de concurrents car, ceux qui deviennent plus gros ont besoin d’investisseurs plus petits pour reprendre leurs biens précédents.

Vous voulez vous lancer, commencez par lire les centaines de contenus gratuits sur Internet. Puis, selon votre motivation, vous pourrez démarrer seul, ou bien vous faire accompagner.
En quelques mois vous maitriserez : la recherche, la négociation, la recherche de crédit, les travaux et la gestion des locataires. Vous pourriez même vous surprendre à comprendre la fiscalité 😉  !

Mais alors, pourquoi tout le monde ne le fait pas ???

Comme je l’ai dit en introduction, les titre racoleurs du type « rentier à 30 ans » sont souvent trompeurs.
S’il est possible de vivre de l’immobilier, cela reste une activité, qui demande un minimum de temps.
J’ai regroupé ci-dessous les 3 inconvénients principaux que j’identifie dans cette activités après 3 années de pratique.

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Les 3 inconvénients principaux de l’investissement immobilier :

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Inconvénient 1 : L’immobilier demande du temps

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Visiter des biens, suivre les travaux, négocier avec la banque, gérer les problèmes de ses locataires (dépannage, impayés)… tout cela prend du temps.

On ne peut pas simplement regarder les loyers rentrer sans s’en occuper, à moins de mettre son bien en gestion et de tout déléguer à une agence. Mais cela diminue la marge et correspond plutôt à une stratégie patrimoniale (convient si vous ne cherchez pas forcément à générer des revenus).

Mais quand on y regarde de plus près, c’est le travail le plus rentable que je connaisse !
Un locataire, même s’il vous prend 1 jour de travail par an, peut vous rapporter 5000 à 7000€/an en moyenne
Une journée de travail payée 6000€ !

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Inconvénient 2 : l’immobilier locatif permet rarement de faire une importante plus-value

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Il est possible de faire de belles plus-values en immobilier dans les villes importantes et en fort développement (Paris, Nantes, Lyon, Bordeaux…).
Mais ce ne sont pas les villes qui permettent de générer une bonne rentabilité mensuelle.
En effet, de nombreuses personnes cherchent à acheter dans ces villes pour leur résidence principale ce qui fait monter les prix (quand on achète un appartement pour y vivre, le choix n’est pas uniquement rationnel, il est aussi émotionnel ce qui peut amener à dépenser plus).
En revanche, quand vous cherchez à avoir une bonne rentabilité, il faut aller dans des villes où la demande est moins forte (ce qui fait baisser les prix). Ainsi, à moins d’un gros revirement de situation économique dans la région, vous n’avez que très peu de chances de faire une importante plus value. Au mieux, le prix de l’immobilier montera progressivement à la même vitesse qu’un niveau national; au pire, le prix baissera !
Pour autant, est-ce un problème ? Si vous cherchez à générer du revenu mensuel, tout ce qui compte pour vous est la demande locative : tant que vous avez des biens de qualité, vous trouvez des locataires de qualité. Tant que vos locataires payent, vous gagner de l’argent chaque mois.
Si votre bien ne prend pas de valeur, ce n’est pas un problème en soi. Il faut voir la revente comme la cerise sur le gâteau, pas comme une fin en soi.
C’est d’ailleurs une des raisons pour lesquelles il est préférable d’investir avec l’argent emprunté à la banque et garder ses économies pour faire des placements qui offrent plus de chance de plus value, comme les startups ou la bourse.

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Inconvénient 3 : Un bien immobilier n’est pas très liquide

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En cas de coup dur ou besoin urgent de trésorerie (fin de contrat, licenciement, accident, projet perso), vous pourriez avoir besoin de cash rapidement. Il n’est pas facile de vendre un bien immobilier en moins de 3 à 6 mois, compte tenu des  délais de décisions de l’acheteur, du RDV notaire, des délais bancaires…
Si l’ensemble de vos économies est placé dans l’immobilier, vous êtes trop dépendant de ces délais en cas de besoin de cash rapide.

Pour ces différentes raisons, il ne faut pas investir uniquement dans l’immobilier mais bien diversifier ses investissements, en fonction de vos objectifs. Placez les de manière équilibrée entre :

• des supports qui vous permettent l’effet de levier (immobilier avec emprunt bancaire)
• des supports qui vous apportent de la rentabilité avec peu d’efforts et un niveau de risque raisonnable tout en restant assez liquides (la bourse, l’Or)
• des supports qui vous offrent une vraie chance de revenu important à la revente tout en contribuant a des projets qui ont du sens (startups, cryptomonaies)

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Et vous ?
Comment investissez vous vos économies ?
Sur quels supports avez vous déjà placé de l’argent et quels sont ceux que vous prévoyez d’utiliser prochainement ?

 

Pour les lecteurs souhaitant se lancer dans l’immobilier, ou ceux qui ont déjà investi et souhaitent enchainer avec de nouveaux biens, j’ai réalisé un petit guide gratuit téléchargeable sur le site www.vivre-de-limmobilier.fr
Je réponds à tous les commentaires ou questions personnellement, n’hésitez pas à poser la votre à la suite de cet article ou sur le formulaire de mon site.

 

Bons investissements !
Cyril